О долевом участии в строительстве жилья
Споры между дольщиками и застройщиками, несмотря на значительное законодательное регулирование в этой части, остаются весомой проблемой жителей нашего города. В Многофункциональный Юридический Центр для получения бесплатной консультации юриста ежедневно обращаются граждане, столкнувшиеся с проблемами, речь о которых пойдет ниже.
Некоторые из типичных возникающих проблем:
1) Спор между Застройщиком и Дольщиком о дате начала оплаты коммунальных платежей за квартиру. Нередко Застройщики включают в договор положения о том, что дольщик обязан начать оплату жилищно-коммунальных услуг независимо от фактической готовности квартиры и жилого дома для заселения. Весьма спорным остается вопрос о дате, с которой законодательство обязывает дольщика нести ответственность за содержание квартиры и оплату коммунальных услуг (дата подписания акта приема-передачи квартиры или дата государственной регистрации права собственности ?).
2) Передача Застройщиком многоквартирного дома на обслуживание в подконтрольную Управляющую компанию или «послушное» ТСЖ. Такие «карманные» УК или ТСЖ принимают от Застройщика дом «на обслуживание», как правило, без каких-либо замечаний к качеству строительства. И в дальнейшем они защищают интересы Застройщика, ограждая его от претензий собственников помещений в течение гарантийного срока.
3) Сомнительные схемы участия в долевом строительстве без соблюдения норм Закона РФ №214-ФЗ от 30.12.2004г. Часто заключаются договоры долевого участия через «посредников» или договоры «предварительной купли-продажи», «займа», «инвестирования», которые существенно ограничивают права дольщиков и увеличивают их риски. Только прямое заключение договора с реальным Застройщиком в полном соответствии с нормами Закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. может обеспечить дольщикам определенные гарантии. При этом, взыскание неустойки с застройщика возможно и происходит регулярно.
4) Несправедливое установление и изменение цены договора в зависимости от окончательных замеров общей и жилой площади построенной квартиры. Наиболее часто Застройщики указывают в договоре термины, не предусмотренные жилищным законодательством и техническими правилами. Например, устанавливают некую «общую приведенную площадь» как основание для окончательных расчетов (без понижающих коэффициентов для лоджий, балконов) или определяют части лоджий и балконов как «холодные кладовые» (с коэффициентом 1).
5) Банкротство и (или) ликвидация Застройщика до окончания строительства дома или в течение гарантийного срока (5 лет) после ввода дома в эксплуатацию. Эта проблема частично решена изменениями в Закон №214-ФЗ, которыми предусмотрен обязательный залог земельного участка, объекта незавершенного строительства и помещений до момента передачи жилых помещений дольщикам. Также Застройщик по своему выбору обязан либо застраховать свою гражданскую ответственность в крупной страховой компании, либо заручиться поручительством надежного банка. С 01 июля 2017г. дополнительной гарантией для дольщиков станет заключение Застройщиком обязательного договора поручительства по своим обязательствам в случае, если у застройщика размер уставного капитала ниже допустимого (по существу будет создан дополнительный «фонд» для достройки домов в случае неисполнения застройщиками своих обязательств).
6) Безнаказанное несоблюдение сроков завершения строительства и ввода МКД в эксплуатацию. Зачастую недобросовестные Застройщики указывают в договорах долевого участия в строительстве неопределенные сроки ввода в эксплуатацию дома или неправомерно увязывают эти сроки с наступлением некоторых событий (например – с выдачей разрешения государственного (муниципального) органа на ввод дома в эксплуатацию).
7) Правовая неопределенность строительства и функционирования встроенно-пристроенных нежилых помещений автостоянок (паркингов). Часть Застройщиков включает пункты о финансировании постройки машино-места в единый договор долевого участия в строительстве МКД. Часть застройщиков заключает отдельные договоры с дольщиками о строительстве помещений автостоянки. Часть Застройщиков создает Гаражно-строительные кооперативы и принимает платежи дольщиков как взносы членов кооператива. После окончания строительства основные проблемы возникают в связи со смешанным статусом паркингов (это и технические помещения для обслуживания всего МКД и самостоятельные помещения для удовлетворения социально-бытовых (личных) нужд владельцев автомобилей). Только с 01 января 2017г. была устранена часть проблем при регистрации прав собственности на часть помещений автостоянок – к недвижимым
Ваш юрист — Султанов Р.Р.
вещам впервые отнесены отдельные машино-места.